Переоформить договоры об участии в ЖСК на договоры участия в долевом строительстве (согласно
Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ) возможно, если получено:
Разрешение на строительство
Представлена проектная декларация в соответствии с настоящим Федеральным законом
Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Согласно информации от компании КТ "Су-155"(в офисе на Наметкиной, специалист по ДДУ Верещагина Анна) , о том что переход на договор долевого участия предполагается в случае, если в поддержку этого решения будут собраны 50% + 1 подпись пайщиков от каждого корпуса,(СУ-155 обещали бесплатный переход на ДДУ. Банки готовы переоформить договора без потерь для пайщиков) . М еханизм учета мнений пайщиков- оставить свой голос в подписном листе за переход на договор долевого участия, могут обратиться к членам ИГ
Например,
Пример шаблона договора долевого участия, которая будет использоваться при переходе с ЖСК на ДДУ
116,5К 642 Количество загрузок:
Преимущества договора долевого участия (далее «ДДУ»)
1. Преимущества ДДУ в том, что он используется исключительно в интересах дольщиков – граждан. Схема ЖСК позволяет фактическим застройщикам прописывать в договоре положения, которые не позволительны в ДДУ и наоборот - не затрагивать моменты без которых ДДУ считается не заключенным. Например:
ДДУ:
1 Срок передачи объекта клиенту обязательно должен быть указан в ДДУ, играет роль при определении размера штрафных санкций при нарушении данного срока.
ЖСК:
1 Срок передачи объекта клиенту не является существенным условием. Может не быть указан в договоре или определен как ориентировочный
ДДУ:
2 Возврат клиенту денежных средств:
Законом предусмотрен определенный порядок, сроки в течение которых деньги д.б. возвращены дольщику (не зависимо от того, по чьей вине/инициативе расторгнут договор);
Нельзя возвращать деньги дольщику, удерживая из сумм, подлежащих возврату суммы неустоек, штрафов.
ЖСК:
2Возврат клиенту денежных средств:
В договоре ЖСК могут быть предусмотрены длительные сроки возврата денег, возможность удержания сумм неустоек, штрафов.
ДДУ:
3 Гарантийные обязательства:
Законом прямо установлен минимальный срок, который невозможно сократить
ЖСК:
3 Гарантийные обязательства:
В договоре с ЖСК могут быть не предусмотрены, тогда придутся доказывать в судебном порядке, да и то, скорее всего, подавая заявление от ЖСК застройщику/подрядчику.
ДДУ:
Предусмотрена законом, не может быть уменьшена договором.
ЖСК:
4 Ответственность за нарушение сроков строительства:
Предусматривается исключительно договорными обязательствами, может быть вообще не предусмотрена.
2. За имущественным положение застройщиков, работающих по схеме ДДУ, следит государство, так ежеквартально застройщики предоставляют в УГСН отчетность установленной форму, которая содержит данные о заключенных договорах, финансовом положении застройщика. За ЖСК никто не следит, кроме самих его членов, которыми, в свою очередь, и являются сами граждане.
3. Регистрация договора – отсутствие двойных и более продаж.
4. Любое лицо, заключающее ДДУ может ознакомиться с информацией о застройщике (учредительные документы, бух. Отчетность, аудиторское заключение).
5. При ДДУ физ. лицам есть к кому предъявлять претензии, при ЖСК фактически претензии можно предъявить к самому ЖСК, членом которого и является сам клиент, а не к застройщику.
Более подробно ознакомиться с Федеральным Законом № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 24.12.2004 г. (с изменениями от 17.06.2010 г.)
Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы. За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе. Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».
Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса. По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости. Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).
«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир. Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется. Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т.е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».
Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов. Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы. В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться. Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с большим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.
Основные различия в приобретении квартиры по ДДУ и через ЖСК
Договор долевого участия
Жилищный строительный кооператив
Отношения между участником долевого строительства и застройщиком регулируются Федеральным законом (214-ФЗ).
Отношения между членом кооператива и ЖСК регулируются внутренними актами организации (Уставом и Договором участия).
Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, т.е. одни и те же квартиры / апартаменты девелопер не сможет продать дважды – Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект.
Договор с ЖСК не обязателен для государственной регистрации, поэтому есть риск двойных продаж.
Участник долевого строительства рассматривается как потребитель, т.е. он защищен Законом о защите прав потребителей.
Член ЖСК рассматривается как участник добровольного объединения и не защищен Законом о защите прав потребителей. Это лишает члена ЖСК право требовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего – качества строительства.
Для привлечения средств дольщиков застройщик обязан зарегистрировать право собственности или аренды на землю, получить разрешение на строительство, опубликовать и представить в контролирующий орган, регистрирующий права на недвижимое имущество.
Для привлечения средств ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права собственности или долгосрочной аренды, а также публиковать проектную декларацию.
В ДДУ четко указывается стоимость квартиры и ее параметры.
ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена. В любой момент ЖСК может требовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам.
Действует государственная поддержка ипотечной ставки.
Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально.
Покупатель может воспользоваться рассрочкой до момента окончания строительства. На сегодняшний день максимальный срок рассрочки по ДДУ на первичном рынке – 5 лет.
Возможна рассрочка на более долгий срок (в настоящее время до 7 лет), в том числе после ввода дома в эксплуатацию.
Обязательное условие договора долевого участия – сроки передачи объекта дольщику Если застройщик не успевает сдать объект вовремя, он выплачивает неустойку и штраф.
ЖСК не несет ответственности за сроки реализации проекта, если они не прописаны в договоре или уставе.
Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее 5 лет.
ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.
Застройщик сам назначает управляющую компанию, которую можно сменить только решением собственников жилья.
Право на управление домом автоматически переходит к ЖСК, что дает больше шансов на добросовестное управление, так как УК состоит из членов того же ЖСК («хозяин в доме»).
В случае недобросовестности застройщика, он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию. Порядок такого возврата плюс неустойка, возможность взыскания убытков определены подробно законом.
В случае недобросовестности ЖСК, достаточно проблематично получить деньги обратно, если их нет или недостаточно у ЖСК. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законодательством.
Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия. Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку. Тем не менее купить квартиру в Москве по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?
Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир: вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка жилищного сертификата. Выбор застройщиком той или иной схемы обусловлен обстоятельствами. Важно: заключать ДДУ с соинвесторами можно, когда работы уже идут и есть разрешение на строительство. Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство - процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа. Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.
Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж. Поговорим коротко о достоинствах и недостатках каждой из них.
ДДУ: ответственность застройщика регламентирована
ДДУ - схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.
Плюсы : обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).
Минусы : нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.
ЖСК: больше свободы - меньше гарантий
Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ. По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Москве и Подмосковье. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков (ГК ПИК , «Ведис групп») и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.
Плюсы : реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).
Минусы : договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.
Сертификаты: почти не используется
Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.
Плюсы : застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.
Минусы : в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.
Серые схемы продажи жилья
Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная - заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет. Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя. При этом дольщик передает застройщику сумму, которая считается «обеспечительным платежом». У дольщика нет ни права требования на квартиру, ни возможности доказать факт инвестиций, если застройщик не передаст недвижимость. При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.
Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.
Мнение риэлторов
Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант - ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом. С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах - продажи по ЖСК. Хотя в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.
Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.
Дата публикации 28 октября 2013ДДУ и ЖСК: отличия и подводные камни
Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы. За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе. Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».
Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса. По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости. Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).
«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» . – Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир. Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется. Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т.е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».
Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов. Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы. В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться. Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с бо льшим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.
Проанализировав все плюсы и минусы покупки квартиры через ДДУ и ЖСК, становится очевидно, что главное отличие реализации квартир по этим двум схемам заключается в юридической стороне дела. Отношения между членами ЖСК и самим кооперативом строятся на основе Устава ЖСК и Договора об участии, который заключает покупатель.
«Поскольку отношения между членами ЖСК строятся на основе внутренних документов кооператива, к которым нет жестких требований, член кооператива может полагаться только на собственное благоразумие и внимательность, выбирая ЖСК, – резюмирует Мария Литинецкая . – Интересы покупателей квартир через ЖСК защищены гораздо хуже, так как застройщику, который фактически через «карманный» кооператив реализует свой объект, выгодно прописать в уставе минимальные обязательства. Именно в этом и заключается главный минус и риск такой схемы покупки.
Кроме того, нет никакой разницы между ценами на квартиры, реализуемые через ДДУ и ЖСК. Если на заре развития жилищных кооперативов приобрести жилье в них можно было по себестоимости строительства, то сейчас все ЖК, в которых идут продажи через ЖСК, реализуются по рыночным ценам.
Что же касается первоначальных расходов покупателей, то они соразмерны с расходами членов ЖСК: первые платят агентскую комиссию и пошлину за регистрацию, вторые – членский взнос. Прочие условия покупки – первоначальный взнос и период рассрочки – также не различаются. Исключение составляет только один проект ЖК «Эталон-Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки - 1% в месяц или 12% в год, что сопоставимо со средними ипотечными ставками в проектах, реализуемых по ДДУ. Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка через ЖСК для покупателя является весьма рискованным предприятием».
Загрузка...